✔ 강남3구 토지거래허가구역 재지정…또 다시 ‘투기 억제’ vs ‘거래 절벽’ 논란, 실효성은?
서울시가 다시 한 번 강남3구(강남·서초·송파) 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 부동산 시장이 요동치고 있습니다. 지난 2023년 12월 서울 내 모든 토지거래허가구역이 해제된 지 3개월 만에 다시 규제가 부활한 셈입니다.
서울시는 최근 고가 아파트 단지에서 신고가 거래가 잇따르는 상황을 주목하였으며, 시장 과열과 투기 수요 증가에 대응하기 위해 서둘러 규제카드를 꺼내 들었습니다. 특히 서초구 반포·잠원동, 송파구 잠실동 등 주요 고가 주거지역이 핵심 타깃이 되었으며, 국토교통부 역시 강남권 과열 우려를 공식적으로 표명하며 협조에 나선 상황입니다.

1. 핵심 쟁점 및 시민 반응
서울시의 이번 조치는 분명 시장 안정화 시그널로는 의미가 있으나, 시장 내부에서는 여러 의견이 충돌하고 있습니다. 아래는 주요 쟁점별 상세 분석입니다.
■ 1) 효과에 대한 회의론
가장 큰 논란은 “토지거래허가제가 집값 억제에 실질적으로 효과가 있느냐”는 회의론입니다.
• 과거 사례에서 보듯 거래량은 급감했지만 가격은 오히려 더 상승했던 경험이 반복될 수 있다는 지적입니다.
• 전문가들은 “투기 수요는 규제를 피해 우회 경로를 찾고, 실수요자만 시장에서 밀려난다”는 우려를 제기하고 있습니다.
■ 2) 거래절벽과 시장 위축
실제 부동산 중개업소를 중심으로는 벌써부터 “거래가 다시 얼어붙기 시작했다“는 분위기가 감지되고 있습니다.
• 일부 시민들은 “이제 매물 올리는 것도 조심스럽다”, “허가받는 데 시간 걸리면 매수 타이밍을 놓친다”는 불만을 드러내고 있습니다.
• 특히 전세 수요자나 생애 첫 집 마련을 고려하는 실수요자 입장에서는 매물 접근성이 떨어져 오히려 피해를 입게 된다는 현실적 문제가 큽니다.
■ 3) 정책 예측 불가능성과 신뢰 저하
잦은 규제와 해제를 반복하는 방식에 대해서는 정책 신뢰성 문제가 제기되고 있습니다.
• “3개월 전엔 풀어주더니, 또 갑자기 묶는 건 무슨 기준이냐”는 시민들의 반응이 대표적입니다.
• 시장 참여자들은 “서울시 정책은 시장 데이터를 면밀히 반영하기보다 단기 반응에 치우쳐 있다”는 비판을 내놓고 있습니다.
■ 4) 실거주 요건, 실제 집행력은?
이번 허가구역에서 주택을 매수하려면 ‘실거주 목적’이 반드시 입증되어야 합니다.
하지만 실제로는 ‘명의는 실거주, 실제는 전세’ 형태의 우회 거래가 여전히 성행할 수 있다는 우려가 있습니다.
• 이에 대해 전문가들은 “단속과 집행력이 뒷받침되지 않으면 정책 실효성은 떨어질 수밖에 없다”고 지적합니다.
2. 진행 절차 및 주요 내용
서울시는 이번 토지거래허가구역 지정에 대해 아래와 같은 기준과 절차를 제시하였습니다.
• ✅ 지정 대상지: 서초구 반포동·잠원동, 송파구 잠실동 등 신고가 거래 빈발 지역 위주
• ✅ 지정 기간: 6개월 유효기간 적용, 이후 시장 상황에 따라 연장 또는 해제 검토
• ✅ 허가 절차: 거래 시 실거주 증명 필요, 임대 목적 매입은 허가 제한
• ✅ 적용 근거: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 등 관련 법령 기반
• ✅ 시장관리 방안: 향후 지속적인 실거래가 모니터링 및 합동단속 병행 예정
3. 결론 및 전망
서울시의 토지거래허가구역 지정은 단기적으로 투기세력 억제에는 일정 부분 효과가 있을 수 있습니다. 그러나 거래 위축, 실수요자 소외, 공급 불안정 등의 부작용이 동시에 커질 가능성도 높습니다.
더욱이 시민들이 체감하는 불안 요인은 단순한 ‘투기 차단’이 아니라, 정책 일관성과 실효성에 대한 불신입니다.
따라서 앞으로는 다음과 같은 대응이 필요합니다:
• 📌 단기 규제와 중장기 공급계획을 병행하는 입체적 정책 설계
• 📌 정책 예측 가능성을 높이고 투명한 기준 공개
• 📌 실거주 요건의 실효성 확보 위한 강화된 단속 체계 마련
• 📌 시장과의 소통 강화로 시민 수용성 확보
서울시의 이번 조치는 부동산 시장 안정화를 위한 ‘신호탄’일 수 있지만, 이후 정책의 일관성과 집행력이 관건이 될 것입니다.
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